La lenta pero imparable transmutación del arrendamiento de vivienda urbana. Hacia un contrato aleatorio y regulado The slow but unstoppable transmutation of urban housing leasing: towards an aleatory and regulated contract

Resumen

Alquilar pisos en España se está convirtiendo en un negocio de riesgo, aleatorio, donde el plazo y la contraprestación pecuniaria por la cesión del uso del inmueble son cada vez más inciertos, y a la vez se observa un menor margen de la autonomía de la voluntad de las partes en estos contratos. Esto se debe al elevado riesgo de impago y la dificultad de expulsar al inquilino moroso del inmueble ocupado, sobre todo, si es su vivienda habitual, y es económicamente vulnerable. El legislador, además, está imponiendo topes en los incrementos de las rentas, aumentos del plazo inicialmente pactado mediante prórrogas forzosas, ralentizaciones en los procesos de desahucio. La legislación española es permisiva con el arrendatario y penaliza al arrendador, que prefiere no poner sus viviendas en alquiler por los riesgos a los que se enfrenta, aun con el peligro que supone tenerlos vacíos. Se analizan en este trabajo los principales riesgos a los que está sometido el propietario particular que están transformando la naturaleza del arrendamiento de vivienda y se proponen medidas que fomenten ese alquiler, siempre partiendo del contrato de arrendamiento y desde el punto de vista del Derecho civil.